导读
CGT改革改变的，是税后回报结构与地产资金流向
澳洲并非低 CGT 市场，改革后税负进一步上移
利率高位维持，优质私募信贷收益持续改善
不同地产，不同命运
现金流型配置：月月盈在当前环境下的角色
2026年的澳洲，投资环境正在转向。资本利得税与负扣税改革削弱了依赖资产升值的投资吸引力；高利率持续压制地产股权，同时抬高了真实资产抵押债权的收益基础。
单纯等待升值的策略，正在成为机会成本更高的策略。能产生持续现金流、有真实资产保护、收益来源清晰的资产，正在获得比以往更强的投资者关注。
CGT改革改变的，是税后回报结构与地产资金流向
本次资本利得税与负扣税改革的出发点，是缓解住房可负担性恶化带来的代际不平等。政策方向明确：减少税制对存量住宅投资的支持，将更多激励导向新增住房供给。
改革主要包括四点：
资本利得税折扣调整：从2027年7月1日起，个人、信托和合伙企业适用的50%资本利得税折扣，将被按通胀调整成本基数的方式取代。
引入最低资本利得税率：净资本利得适用最低30%税率，限制高收入投资者通过折扣大幅压低实际税率。
负扣税优惠收窄：存量住宅相关亏损不能再直接抵扣工资等收入，只能抵扣住宅物业收入或未来资本利得。
新增供给获得政策保护：新建住宅可选择更有利的税务处理；符合条件的Build-to-Rent项目继续享受4%资本工程扣除和15%管理投资信托预提税安排；政府另设20亿澳元基础设施基金，预计十年内支持约6.5万套住房。
过去惯用的路径是：负扣税压低持有成本，资本利得折扣提高退出收益。这种机制使资金更多流向存量住宅交易，而不是新增住房供给。现在两端同时被削弱，使存量住宅对边际投资者的吸引力实质性下降。
但税改无法单独解决住房供给危机。NHSAC 目标是到 2029 年新增 120 万套住房，但最新估算显示，全国整体达标时间可能推迟一年。20 亿澳元基金即便覆盖税改带来的约 3 万套新增投资减少，也只是局部修补。真正的瓶颈仍在审批周期、基础设施接入、劳动力短缺、建筑成本和项目可行性。近期霍尔木兹海峡冲突推高能源、运输和建材成本，进一步加重成本压力。
税改重构的，是不同地产回报的吸引力排序。依赖高杠杆和未来资本增值的策略，税后优势下降；能够产生持续租金、利息或长期合同现金流的资产，在新的税制和利率环境下更受关注。
对投资人而言，地产投资更需要考量：回报来自可验证的现金流，还是未来退出价格。
澳洲并非低 CGT 市场，改革后税负进一步上移
澳洲本就不是低资本利得税市场。现行制度下，澳洲居民个人长期资本利得最高有效税率约为 23.5%（最高边际税率45%以及2%医疗+50%税率折扣）；而 OECD 长期股票资本利得平均最高税率约为 19.1%。预算改革后的“至少 30%”新下限，将澳洲推入全球高税负市场前列。
对投资人而言，资产涨幅仍然重要，但在评估未来回报时，需要更清晰地测算资产兑现后的税后收益。
房地产税改背后，真正改变的是投资逻辑
澳洲的高利率环境，可能比市场预期维持更长时间。通胀粘性、工资成本和能源价格扰动，都让RBA很难快速转向宽松。
这会持续压制依赖杠杆和估值扩张的地产股权。融资、持有和再融资成本上升，项目利润被压缩，退出估值也面临更高要求。
而优质地产债权的收益基础有望持续改善。随着存量贷款陆续到期，新发放贷款按更高利率和信用利差重新定价，组合收益水平会逐步上移。真实资产抵押、较低贷款价值比和清晰退出路径，也让风险边界更清晰。
投资重点不是回避地产，而是看清资本结构位置。地产股权依赖未来估值和退出价格，地产债权依赖贷款利息、抵押品保护和还款安排。高位利率下，债权资产在风险补偿和收益定价上具备优势。
不同地产，不同命运
住宅物业
住宅出租：需求仍紧，但存量房房东回报被压缩
NHSAC 预计，在住房建设目标执行期接近尾声前，租赁空置率仍低于历史平均，租金增速虽会放缓，但租房需求仍偏紧。
供给端，负扣税优惠向新建住宅倾斜后，存量房投资的税后吸引力下降，边际房东买入存量房出租的意愿减弱。住宅租赁相关信贷机会仍在，但需更重视租金覆盖、区域空置率和再融资路径。
住宅出售：政策偏向新供给，项目风险仍看执行
政策明确支持新建住宅和Build-To-Rent，存量住宅同时受税改和高利率压制，投资需求趋向走弱。
但宏观缺房不等于新建项目安全。项目预售质量、建造成本控制、开发商实力和退出安排仍是核心判断维度。
工业物业
工业物业基本面相对稳健，仓储与配送中心的需求持续，数据中心和电池储能更是出现结构性爆发式增长。2026–27联邦预算对生产力、基础设施和能源转型的持续投入，将带动施工物流、仓储配送、数据中心和储能项目需求。
优质工业物业的定价逻辑，已从区位和仓储需求，延伸至电网接入、规划许可和能源配套能力。具备基础设施属性和长期需求支撑的资产，定价韧性更强；普通仓储资产更易受周期波动影响。
农业物业
农业物业的底层逻辑仍是经营收益。农地价值首先取决于农业产出、水资源、气候条件、运营效率和长期承租能力。在能源转型和基础设施扩张下，靠近输电线路、可再生能源区或城市物流边界的农地，可能具备储能、电力配套或物流用途的转用价值。但显著重估只会出现在规划审批、并网条件、通行权安排和社区接受度较明确的土地上；缺乏条件的土地，估值仍回到农业经营本身。
办公物业
办公物业是当前分化最明显的板块。Property Council 数据显示，2026 年 1 月全国办公楼整体空置率升至 15.9%，但悉尼和布里斯班的优质办公资产实际租金仍在增长。核心区位、高楼宇品质和较稳定租户结构，仍能支撑现金流；区位较弱、楼龄较老、租户质量不足的物业，则面临持续空置和租金压力。
零售物业
零售物业的支撑来自居民日常消费韧性，而非税改刺激消费。低失业率支撑工资收入，超市、药房、基础餐饮等高频生活业态仍能维持稳定客流；通胀粘性也使部分租户具备一定提价能力，从而支撑租金支付能力。
年度 250 澳元税务抵免对消费更多是边际支持，难以明显改变零售物业现金流。判断零售资产，重点仍在租户质量和消费场景：是否服务高频生活需求、客流是否稳定、租户盈利能力是否可持续，以及租约结构能否抵御高利率和消费放缓压力。
现金流型配置：月月盈在当前环境下的角色
税改压缩升值回报空间，高利率持续抬高债权收益基础，两股力量共同指向一个配置方向：以真实资产为支撑、持有期间持续产生收入的现金流型资产。
博满月月盈正是这类现金流型策略的代表之一。其底层以澳洲地产信贷为主，收益主要来自贷款期间的利息收入，不依赖物业价格上涨或未来出售估值。月月盈产品采用定期派息机制，除美元账户按季派息外，其余账户通常按月派息*。收益来源、派息节奏、期限和抵押安排清晰可见。
当前利率维持高位，月月盈的收益基础也在持续改善。5月底（自2026年5月29日起生效），Class D 目标年化收益率由 8.28% 调整至 8.48%，Class E 目标年化收益率由 8.88% 调整至 9.18%#。这一调整反映出，高利率环境下优质债权资产能够通过贷款重定价获得更充分的风险补偿。
收益率变化反映的是市场定价，产品质量仍取决于底层资产筛选和风险管理。月月盈通过对地产信贷策略的持续监测与评估，关注底层资产质量、抵押结构、贷款价值比和退出机制，并在投后持续跟踪，使投资收益来源和风险边界更清晰。
截至 2026 年 4 月29日，月月盈策略累计资产管理规模约 7.09 亿澳元；Class D 自 2020 年 3 月成立以来累计收益率为 47.50%，近三年累计收益率为 24.74%^。
*基金运营历史中，已实现每月准时现金分红；但不承诺未来基金分红时效。
#上述目标回报不对未来回报做任何承诺或预测，基金可能随时根据市场变动酌情调整目标回报率。
^本产品仅接受专业/机构投资者(《公司法》所指) ，不接受零售投资者。过往业绩并非未来业绩的可靠指标,请勿过分依赖。本基金的投资不类似于银行存款类产品，请详细阅读基金投资备忘录对投资风险进行评估。
作为面向现有月月盈客户的策略延伸，博满甄选地产债权基金进一步体现底层项目筛选逻辑。该策略以抵押物价值为主要支撑，以第三方独立估值报告为基础，审慎评估抵押品价值和风险敞口；平均贷款价值比控制在 65% 以下，并通过借款人信用审查、个人资产担保、独立担保协议和利息预留安排，加强债权保护和偿付能力评估。退出方面提前规划项目回收潜在路径，持续跟踪借款人情况，并预设多种潜在退出方案。
截至目前，博满甄选地产债权基金已完成 13 个项目投资，其中 10 个项目已成功退出，累计融资额约 2,381 万澳元^。
^本产品仅接受专业/机构投资者(《公司法》所指) ，不接受零售投资者。过往业绩并非未来业绩的可靠指标,请勿过分依赖。本基金的投资不类似于银行存款类产品，请详细阅读基金投资备忘录对投资风险进行评估。
资本利得仍是长期财富增长的重要来源，但在回报兑现需要审慎测算、利率高位维持的环境下，单纯依赖资产升值的投资逻辑需要重新审视。月月盈这类具备现金流特征、抵押结构相对清晰、期限安排相对明确的资产，或可作为投资人在资产配置中关注组合现金流与回报兑现结构的重要参考方向之一。
最后如果你希望更系统地了解这次联邦预算案背后的逻辑变化，包括：
税改为什么会影响资产定价；
为什么澳洲开始从“福利扩张”转向“国家安全与产业韧性”；
高利率环境下，未来哪些资产可能真正受益；
此前我们已经做了一场《2026–27财年澳大利亚联邦预算案》线上深度解读直播。
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澳财播客第二期，已经上线了！
这一期，我们把话题放到了AI。
但我们聊的，不只是OpenAI，也不只是模型本身。
从Agent、企业软件，到电力、芯片、变压器，甚至《黑客帝国》——我们试着从投资、产业与社会结构的角度，重新理解：AI真正会改变什么。
为什么AI热潮下，最缺的居然是“电工”？ 为什么一家变压器公司，也能涨出英伟达级别的行情？ AI最后，会不会重新定义“人类价值”？
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所以我们把它留在了播客里。
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